La phase exploratoire
Elle doit en principe être menée par le maître d’ouvrage, c’est à dire vous-même.
Elle nécessite un certain nombre de démarches.
Si vous le souhaitez, votre architecte peut vous assister dans le cadre d’une » mission spéciale » que vous lui préciserez dans son contrat.
1 – Votre terrain est-il constructible ?
Il s’agit du terrain dont vous êtes propriétaire ou pour lequel vous avez signé un engagement d’achat : » promesse de vente, compromis « .
Faites une demande de certificat d’urbanisme :
La demande de certificat d’urbanisme doit être adressée en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le terrain.
Il s’obtient dans un délai maximum de 2 mois.
C’est vous qui en faites la demande si vous êtes propriétaire du terrain, et c’est votre vendeur ou son notaire qui vous le procure si vous signez une promesse de vente.
Vous avez fortement intérêt à vous procurer ce document qui précisera, si votre terrain est constructible, les servitudes administratives éventuelles ( projet d’expropriation, règles d’alignement, périmètres de rénovation) et les dispositions d’urbanisme à respecter :
- densité autorisée
- hauteur
- aspect extérieur
- destination
- implantation par rapport aux voisins et à la voirie
- autorisation, si nécessaire, de démolir les bâtiments existants
- classement dans un secteur protégé, classé ou sauvegardé…
Renseignez-vous pour savoir si votre terrain ne comporte pas de servitudes privées qui nuiraient à votre projet :
- droit de puisage ou de passage
- contrainte de mitoyenneté
- servitude de vue sur les propriétés voisines
- limites de propriété non précisées nécessitant une action en bornage
- interdiction de construire,
- etc…
Assurez-vous que votre terrain est « techniquement » constructible :
- vérification du sous-sol : si votre certificat d’urbanisme vous informe que vous êtes situés dans une zone de risques (sous-sol instable par exemple), votre dossier de demande de permis de construire devra être accompagné d’une étude géologique qui vous précisera les précautions à prendre.
- terrain viabilisé : raccordement aux égouts, voirie, alimentation en eau, en électricité, gaz et téléphone
- vérifier si votre terrain est soumis ou non à une législation sur le défrichement
Si votre terrain est inclus dans un lotissement, votre promesse de vente ou votre contrat de vente doit comporter :
- une clause indiquant que l’arrêté de lotir et le cahier des charges ont été remis : vous ne devez effectuer aucun versement à votre vendeur avant d’être en possession de cet arrêté
- le règlement du lotissement et le cahier des charges précisant la répartition entre les différents propriétaires des charges concernant les parties communes du lotissement, ainsi que les servitudes administratives, d’urbanisme et de droit privé concernant le lotissement
- une clause indiquant qu’a été délivré au vendeur, selon le cas :
– un certificat d’achèvement de l’ensemble des travaux imposés au lotisseur ; seule l’exécution des travaux de finition (revêtement des voies, aménagement des trottoirs) peut être différée, à condition que le lotisseur y ait été autorisé.
– l’arrêté autorisant la vente des lots avant tout ou partie des travaux, sous réserve que le lotisseur justifie d’une garantie bancaire d’achèvement des travaux.
2 – Vos possibilités de financement
Pour financer l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaires), la construction de votre maison ou la réalisation de travaux de transformation, il vous faudra peut-être recourir à plusieurs prêts :
- Prêt aidé par l’Etat, si vos revenus ne dépassent pas un certain montant ;
- Prêt conventionné, si le coût de la construction n’excède pas un prix déterminé au m2 ;
- Prêt à taux 0 ;
- Prêt épargne-logement, si vous avez ouvert un plan ou un livret
Ils vous permettent d’obtenir la majeure partie du capital nécessaire.
- Ne négligez pas les prêts de plus faible importance auxquels vous pouvez prétendre et dont les taux sont souvent avantageux : prêt 1% logement, prêt aux fonctionnaires, prêts départementaux, prêt d’une caisse de retraite ou de cadres…
- Si vous n’avez droit à aucun de ces prêts réglementés ou si vous avez besoin d’un prêt complémentaire, informez-vous sur les prêts consentis par les banques et sur les taux proposés par chacune d’elles ; les différences peuvent être sensibles d’un établissement à l’autre.
Les caractéristiques de ces prêts sont très diverses : mensualités constantes ou progressives, taux fixes ou variables. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL).
N’oubliez pas que votre engagement financier s’étale sur de longues années et qu’il doit être comparé à l’évolution prévisible de vos ressources.
Si vos revenus ne dépassent pas un plafond, certains prêts vous permettent de bénéficier d’une aide personnalisée au logement ou allocation logement qui allège vos charges de remboursement. Mais le montant de cette aide n’est pas constant : il est révisable annuellement, à la hausse ou à la baisse, et varie selon la composition de votre famille et l’évolution de vos revenus.
Si votre architecte a la conviction que vos disponibilités sont insuffisantes pour les travaux que vous envisagez, il doit vous en informer (article 36 du Code des devoirs professionnels)